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张晓黎律师

果博东方CCTV社会与法咨询律师

果博东方执业十余年,所办理案件满意率高。

北京京云律师事务所副主任,执业十余年,合伙人。

13651086033 房地产
办案效率高、逻辑思维强、代理胜诉率高

房屋预售合同的效力

来源:华律网整理 2019-12-21 15006 人看过
在购买还没有完全建造好的房屋时候,房地产开发商与购房者签订的合同是房屋预售合同,并不是正式的合同。房屋预售合同跟正式的购房合同一样是有相应的效力的,下面华律网小编为你介绍房屋预售合同的效力。

1.出卖人没有取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

果博东方《商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定:“出卖人没有取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”该条规定将商品房预售许可证明的取得作为审查合同是否有效的主要依据,并不考虑审查对其他条件的具备与否,有其合理性。

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如前所述,对预售商品房进行规制是十分必要的。《城市房地产管理法》第四十四条,建设部《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条,国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、第二十四条、第二十七条对商品房预售的条件进行了规定。按照上述规定,商品房预售实行预售许可证制度。该制度要求开发商进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,申请颁发预售许可证明。房地产管理部门针对预售人的申请,对其是否具备包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》在内的所有的预售条件进行审核,并到现场进行查勘。对符合预售条件的,予以核发《商品房预售许可证》。由此可见,《商品房预售许可证》是商品房合法预售的关键性证明文件,是政府对预售人预售资格的认可。可以形象地说,《商品房预售许可证》就是预售人可以进行预售的“资格证”、“通行证”。另外,我们还应当看到,预售许可证制度是行政强制果博东方许可制度,其实施主要依赖于政府职能部门的管理。“法官应当注意区分司法审判权和行政管理权的不同职能,正确行使审判权。”“人民法院对出卖人预售资格的审查,主要看其是否取得商品房预售许可证明,对其他预售条件的审查主要是行政部门的权限。”这意味着法官在审查商品房预售合同的效力时,审查的范围应当限制在审查预售人是否以其名义获得商品房预售许可证明及其真伪这一事实上。

买受人明知出卖人未取得商品房预售许可证明而与出卖人签订的商品房预售合同,可以认为出卖人与买受人对商品房预售达成了一致意见,合同成立,但因为缺少生效要件(《商品房预售许可证》的取得),合同尚未生效。合同签订后,当事人起诉的,应认为合同生效要件的获得已无可能,一般应认定无效。但如果出卖人已具备了办理《商品房预售许可证》的条件,只是不肯予以办理,而预购人请求认可合同效力的,可认定合同有效(类推适用《合同法》第四十五条第二款前段)出卖人在起诉前取得《商品房预售许可证》的,则可认为合同具备了生效要件,可以认定有效。

出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,按照《商品房买卖合同纠纷解释》第九条第(一)项的规定,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

果博东方2.当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

果博东方最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第六条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。”该条规定对《城市房地产管理法》第四十四条第二款,关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定对合同效力的影响作了评价。

从《城市房地产管理法》第四十四条第二款的文义解释,该款只是表明商品房预售合同应当登记备案,但并未将此确定为合同生效要件。况且将合同登记备案行为的执行人为预售人,预购人(买受人)很难对此加以控制。因此,应当将商品房预售的登记备案视为行政部门的一种合同管理措施,其实施与否,并不对合同本身的效力产生影响。对此,最高人民法院《关于适用<合同法)若干问题的解释(一)》已有规定。该解释第九条中规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力……。”《商品房买卖合同纠纷解释》只不过又一次进行了明确。

果博东方当然,双方当事人约定以办理登记备案手续为商品预售合同生效要件的,应当从其约定(《合同法》第四十五条第一款前段、中段)但虽然约定以办理登记备案手续为商品预售合同生效要件,虽然没有办理登记备案手续,双方已实际履行合同的,视为双方当事人合意排除对该要件(约定)的适用(《合同法》第四十五条第一款前段的反对解释)

以上就是华律网小编为您整理的有关这方面的知识,当然在现实生活中情况往往比较复杂,需要结合实际情况随机应变。遇到购房纠纷可以通过法律解决,打算解决纠纷时想要找律师果博东方的话,可以来华律网找专业律师。

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延伸阅读:
房屋预售合同能抵押吗
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房屋预售合同与购房合同的区别
引用法条:
[1]《城市商品房预售管理办法》第五条
[2]《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条
[3]《合同法》第四十五条
[4]《商品房买卖合同司法解释全文》第二条
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购房合同丢失了,可以办房产证吗

法律顾问团律师54秒前回复:

购房合同丢了可以办房产证吗可以,丢失合同后可以找开发商去拿房产证。一般情况下如果是全款购房,开发商会跟购房人签订至少3份商品房买卖合同,其中开发商留存一份,个人留存一份,办理房屋所有权证时给房屋登记部门提交一份。如果是贷款购房,可能会签订45份商品房买卖合同。一般来讲,分两种情况:第1,如果购买的是期房,并且没有办理房产登记。购买者可以到当地县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门查询。如果购房者能及时办理产权登记,自然也就不必担心因丢失合同和收据所造成的不便。根据《城市房地产开发管理暂行办法》“预售的商品房由购买人在结算之日起30日内到县级以上房地产行政管理部门及土地管理部门办理房地产权属登记手续”。第2,如果购买的是现房,应当针对房屋买卖合同,我国采取登记制度,即房屋买卖合同须办理房屋过户登记手续方为有效成立。未经登记的,法律不予保护。若能按照法律规定程序操作,就杜绝了因不慎丢失所带来的隐患。如果您的情况不属于以上两种情况,可以采纳以下建议:1.向开发商说明情况,与开发商协商解决,重新签订购房合同,并就所支付购房款事宜要求开发商出示相关证明,记着要加盖财务有效章以便查询。2.倘若不幸与无信誉可言的开发商遭遇,可以设法就所购房屋的细节问题与开发商另行签订补充协议,并注明补充协议与原合同具有同等法律效力。在补充协议中可以隐讳地提到原合同主要条款和已交购房款等事宜,这样就可以起到与原合同应有的作用。尽量想办法得到这一份原合同的复印件备用。一般来说,开发商出具的应该是正式发票,财务有底可查,很难做假,所以发票一般来讲不用担心。

我几个月前定了一套房子,当时不知道是抵押房,付了三十万给中介,后来一直产调拖了几个月现在告诉我说查封房,但是迟迟不退钱给我,这个我应该怎么处理比较好

金震宇律师2分钟前回复:

建议立即起诉并查封房子,上述是根据现有信息作出的初步判断,信息越多律师的判断越精准,建议直接与我联系,以便更准确的作出分析。

你好 我在中介买房子 现在业主不能来过户 中介该不该赔偿我

向小波律师3分钟前回复:

果博东方您好,二手房买卖中,一般中介会提供房屋买卖居间合同格式合同,如果您和业主已经签了这个合同,业主又因为自己的原因不过户,业主属于违约,中介只是起促成买卖成立的作用,您可以直接找业主按照合同约定承担违约责任。 法律依据: 《合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

父母都去世了,想把房子卖掉,应该怎么办理

吕金艳律师3分钟前回复:

果博东方您好,要所有继承人配合签字。

你好,买房家里不给户口本怎么办 呢,有没有不要户口本的办法

王伟浩律师4分钟前回复:

果博东方买房是肯定要户口本的 还是想办法拿到户口本如果说很想够买的话

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